L’emergenza sanitaria che in questi mesi sta flagellando il Paese, unitamente all’aggravarsi della crisi economica che ne è conseguita, stanno mettendo a dura prova i rapporti commerciali e privatistici, tra i quali certamente destano preoccupazione quelli relativi alla locazione di immobili, vuoi ad uso abitativo, vuoi ad uso commerciale.
Sono infatti in molti a chiedersi se sia possibile, anche alla luce delle disposizioni normative adottate dal Governo, ottenere oggi una sospensione del pagamento del canone di locazione.
Lo diciamo subito. Non è così. Almeno per ora.
In tema di locazioni, il D.L. n. 18/2020 c.d. “Cura Italia” si è limitato a prevedere:
- (art. 65) un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, in favore del conduttore di immobili rientranti nella categoria catastale C/1– Negozi e botteghe. Su tale aspetto, è bene però precisare che, come chiarito da Agenzia delle Entrate in una propria Circolare (Ag. Entrate, circ. 3 aprile 2020, n. 8/E), tale credito è riconosciuto solo sui canoni effettivamente pagati.
- (art. 91 comma 6-bis) un’esclusione di responsabilità, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., in capo al debitore che, a causa del rispetto delle misure di contenimento adottate dal Governo, sia incorso in eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti. Il che significa, in concreto, che il mancato pagamento del canone non potrà di per sé essere utilizzato dal locatore a motivo di risoluzione del contratto, giacché il conduttore potrà appunto addurre a giustificazione del mancato o parziale adempimento la situazione contingente qual è quella espressamente richiamata dalla legge.
- E ancora (art. 103 comma 6), la sospensione fino al prossimo 30 giugno 2020 dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo.
Almeno fino ad oggi, non ci sono dunque norme di legge che prevedono una sospensione generalizzata dei canoni di locazione e in nessun caso è stato riconosciuto né il diritto del conduttore ad ottenere dal proprietario uno stop al pagamento del canone, né un obbligo in capo a quest’ultimo di rivederne l’ammontare.
Il decreto-legge si preoccupa del frangente emergenziale e lascia scoperto il campo delle conseguenze negative che la crisi economica – dovuta al blocco forzato e prolungato delle attività – si trascinerà dietro, con larga probabilità, anche nel medio-lungo periodo.
Quali possono essere allora gli strumenti da utilizzare per far fronte a questa gravosa situazione?
Nella maggioranza dei casi, infatti, il conduttore potrebbe non avere interesse a sciogliere il rapporto contrattuale e a riconsegnare l’immobile al proprietario. Ipotesi, questa, che comunque potrebbe verificarsi e che legittimerebbe il conduttore, previo giusto preavviso, a recedere dal contratto invocando i “gravi motivi” prescritti dall’art. 27 della L. 392/1978.
Altra risposta possibile ma inadeguata – e debbo dire, figlia di una certa forzatura concettuale – potrebbe essere quella di chi ritenere si possa parlare di un’impossibilità sopravvenuta della prestazione che, divenuta – a causa dell’imprevista ed imprevedibile emergenza – eccessivamente onerosa, potrebbe legittimare il conduttore a chiedere una riduzione del canone in proporzione all’entità del mancato godimento del bene.
La soluzione migliore almeno per il momento resta una e una soltanto: quella di cercare un accordo con il proprietario locatore al fine di stabilire una riduzione del canone di locazione limitatamente al contingente periodo di oggettiva difficoltà.
L’accordo dovrà essere formalizzato e registrato.
In merito, l’Agenzia delle Entrate ha già precisato che l’accordo potrà essere registrato anche oltre il termine di 30 giorni e l’invio dello stesso potrà avvenire anche per via telematica.
Una volta finita l’emergenza occorrerà, in ogni caso, depositare l’originale dell’atto presso l’ufficio competente. L’atto è esente da bollo, in linea con quanto previsto dal Decreto “Sblocca Italia” del 2014 (D.L. n. 133/2014).
Tale accordo può riguardare non solo le locazioni di immobili privati ad uso abitativo, ma anche quelle di locali commerciali, senza che abbiano rilevanza né differenze in termini di durata del contratto, né il regime fiscale di tassazione ordinaria o cedolare secca adottato.
